賃貸物件の鍵交換費用は貸主負担？その必要性は？

賃貸物件において、鍵交換費用はよく初期費用の一部とされますが、その必要性や負担について疑問を抱く方も多いでしょう。物件入居時の鍵交換とは、新しい入居者が安心して生活を始めるために必要な作業です。

国土交通省発行の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」には鍵交換について「入居者の入れ替わりによる物件管理上の問題であり、賃貸人の負担とすることが妥当と考えられる」としていますが、契約自由の原則というものがある以上、必ずしも賃貸人が負担するとは限らず、鍵交換が必須となっている物件では特約に「鍵交換費用は借主が負担する」と明記されていることが殆どです。

最近では多くの場合、大家（貸主）や管理会社が入居日より前に業者を呼ぶなどして交換を行い、その費用を借主が初期費用などで負担することが一般的です。しかし、鍵交換費用の金額がいくらなのか、その鍵交換が必須かどうかは物件によって異なります。

本記事では、鍵交換の重要性と、鍵交換費が借主負担である理由について詳しく解説します。

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賃貸物件の鍵交換が必要とされる理由

鍵交換は主に防犯のために行います。退去時に合鍵はすべて大家に返すことになっていますが、全ての合鍵が返却されたかどうかは大家にはわかりません。前の入居者やその関係者はまだ合鍵を持っている可能性があります。本人はすべて返却したつもりでも、親族や恋人が勝手に合鍵を作成している可能性もあります。

鍵を交換しないままでいると、合鍵を持った人が不正に部屋に侵入してくるリスクがありますよね。そのような場合、単に鉢合わせるだけで何も起こらないとは限りません。居直り強盗という言葉もありますから、悪意をもって侵入した人は新しい入居者を襲うかもしれません。

そういったトラブルを防ぐために、新しい入居者が決まったら鍵交換を行うわけです。そうすることにより、新しい入居者は安心して生活を始めることができます。

物件の貸主や管理会社にとっても、鍵交換は重要な管理業務の一部です。鍵交換をしない場合、前の入居者が依然として鍵を持っている可能性があり、それによって新しい入居者が被害を受けた場合、貸主や管理会社が責任を問われるかもしれません。このため、多くの貸主や管理会社は、入居時に必ず鍵交換を行うようにしています。

新しい入居者にとって、自分だけが部屋の鍵を持っているという安心感は非常に重要です。鍵交換を行わない場合、前の入居者が鍵を持っているという不安を抱えたまま生活することになります。これを避けるためにも、鍵交換は欠かせない手続きとなります。

また、鍵交換をしない場合、入居者の安全が脅かされるだけでなく、物件自体の価値も低下する可能性があります。安心して暮らしづらい物件は、将来的に新しい入居者を見つける際も不利になります。事件や死亡事故などが起こってしまったら告知義務が生じます。鍵交換は物件の価値を維持するためにも重要なのです。

賃貸物件の鍵交換のタイミング

鍵交換は、賃貸物件において入居者の安全を確保するために重要な作業です。鍵交換のタイミングは２つあり、入居前か退去時に分かれることが殆どです。稀に、入居してから暫くして鍵交換の作業がある、といったこともあります。

入居時に鍵交換をする

一般的には新しい入居者が物件に入居する前に鍵交換を行います。この際、貸主や管理会社の立ち会いのもと、シリンダー交換が行われ、新しい子鍵が入居者に手渡されます。

鍵がちゃんと交換されるか不安、という方は交換の場に立ち会えるか訊いてみると良いでしょう。

退去時に鍵交換をする

入居者が物件を退去する際にも、鍵交換が行われることがあります。退去の日に鍵屋に来て貰い、鍵交換をするわけですが、昨今では退去立ち会いの後に交換しないと防犯上の意味がない、とも言われています。退去時の交換は珍しいほうではないでしょうか。

借主が鍵交換費用を負担？

賃貸物件において、鍵交換費用が借主の負担となるかどうかは、物件や契約条件によって異なります。一般的に、入居時の鍵交換費用は借主が負担しますが、その場合は宅建士による重要事項説明で、借主負担という説明を受けます。

鍵交換は貸主の義務の範疇だと考える大家さんであれば、借主が鍵交換費用を本当に払わなくても良い場合もありますが、こればかりは大家さん次第です。

賃貸人の支払いが妥当では？

賃貸人が鍵交換費用を負担すべきかどうかは、物件の所有者や管理会社、契約内容によって異なります。一般的に、入居時の鍵交換費用は入居者が負担することが一般的ですが、賃貸人が負担したり、一部を負担する場合もあります。

国土交通省のガイドラインでは貸主が負担することが妥当、とされていますが、鍵を交換することによって借主の利益にもなっていますし、鍵交換をせずにいて事故に遭ったりしたときのことを考えると、初期費用で必要になる鍵交換費などは「投資」と考えれば良いのではないでしょうか。

鍵交換は拒否できる？

契約を交わしたあと、鍵交換に関連する費用負担を拒否することは困難でしょう。契約を締結したということは、入居時に鍵交換に関連する費用を負担することに同意したと見なされるからです。どうしても鍵交換費用を負担したくないのであれば、契約締結前に仲介業者にその旨を話し、大家と交渉して貰う必要があるでしょう。

鍵交換費用の負担については、賃貸借契約の特約として付随してくることが多く、この特約に反対しなかったのであれば「借主にとって不利であることを理解した上で了承している」ということになります。

無論、入居後であっても話を聞いてくれる大家さんはいるかもしれませんが、あまり過度な期待はしない方が良いでしょう。

鍵交換にかかる費用

鍵交換にかかる費用は、物件や地域によって異なりますが、目安としては、２〜３万円になることが多いです。鍵交換費用の内訳がどうなっているのか、詳しく見ていきましょう。

費用はシリンダー代金で変わる

鍵交換にかかる費用は、主に取り付けるシリンダーの種類によって異なります。というのも、鍵交換のための作業代というのは固定で、そこにプラスされる「部品代」によって総額が変わるからです。作業料金は10,000円近くが相場です。

一般的なシリンダーの種類には、ピンシリンダーやディンプルシリンダーなどがあります。ディンプルシリンダーは、ピンシリンダーよりも高いセキュリティを提供しますが、そのぶん費用も高くなる傾向があります。

また、シリンダー交換の際には、取り付けるシリンダーの種類だけでなく、シリンダーの個数やシリンダー以外の部品の交換の有無によっても変わります。ここではよく住宅に使用されるシリンダーの種類と部品代を見ていきます。

ディスクシリンダー

ディスクシリンダーは、子鍵の両側がギザギザした形状をしています。一昔前には、戸建て住宅からマンションやアパートまで広く普及していました。しかし、ピッキング（不正解錠の技術）が広まり、一定の知識さえあれば誰でも解錠が可能だったことから、ディスクシリンダーを狙った空き巣が多発し、2001年にディスクシリンダーは廃番となり製造は終了となりました。

5,000〜10,000円あたりが相場でした。

ピンシリンダー

ピンシリンダーは、一般的なシリンダーの一種であり、鍵穴の奥に複数のピンが配置されています。鍵を差し込むとピンが上下に動き、解錠パターンに揃います。ピンが正しい形に揃った状態でないと内筒が回転しない仕組みで、ディンプルシリンダーと比べるとセキュリティ面ではやや劣りますが、一般的な使用においては十分な安全性を提供します。

部品代は5,000〜10,000円あたりが相場です。

ロータリーシリンダー

ロータリーシリンダーは、ディスクシリンダーの進化形です。構造が複雑化しており、ピッキング（不正解錠）に対して非常に強固であるため、現在でも多くの住戸に普及しています。ディスクシリンダーが廃番である現在、子鍵の両側がギザギザした形状をしている場合、それはロータリーシリンダーU9の子鍵である可能性が高いです。

U9あたりからハイセキュリティシリンダーの類になってきますので、部品代も上昇する傾向にありますが、U9は価格の割に長持ちで人気があります。10,000〜15,000円あたりが相場となります。

ディンプルシリンダー

ディンプルシリンダーは、子鍵の表面に凹凸（ディンプル）があるシリンダーです。ディンプルシリンダーは、ピンシリンダーやディスクシリンダーに比べて非常に高いセキュリティ性を持ち、耐ピッキング性能も５分〜10分以上となっています。

ディンプルシリンダーは、ディンプルキーと呼ばれる特殊な形状の子鍵を使用します。ディンプルシリンダーの交換には、通常のシリンダーよりも高い費用がかかることがありますが、そのぶん高いセキュリティを提供します。

ディンプルキーシリンダーの部品代はシリンダーの性能によって大きく異なりますが、ひとつの水準として登録制のものかどうか、というのがあります。登録制のシリンダーにはセキュリティカードあるいはオーナーズカードといったものが付属しますが、所持者にしか純正キーの発注ができないため、最高級の防犯性能と考えることもできます。

非登録制のもので16,500〜20,000円、登録制のものになると20,000〜35,000円ほどになると考えると良いでしょう。

ディンプルキーについては以下の記事で詳しく解説しています。併せてお読みください。

鍵交換費用の交渉は可能か

賃貸物件における鍵交換費用は、不動産管理会社や貸主との交渉によって、一部または全額を負担してもらうことができる場合があります。特に、物件の状況や入居者の経済状況によっては、管理会社や貸主が柔軟に対応してくれることがあります。また、閑散期といった入居のタイミングや物件の状態によっても、鍵交換費用の交渉が可能となることがあります。

しかし、交渉が成功するかどうかはケースバイケースであり、確実な方法とは言えません。そのため、入居前に事前に貸主との交渉を行い、条件を明確にすることが重要です。特に、先述したように契約を結ぶまでに大家さんとは借主の費用負担についてしっかりと交渉しておくべきです。

なお、鍵交換の費用については以下の記事で詳しく解説しています。併せてお読みください。

鍵交換についての注意点

入居時の鍵交換は長らく不動産業界の「慣習」とされてきました。そのぶん、少し注意しておいた方がよいこともいくつかありますので、説明しましょう。

昔は使い回しという習慣があった

鍵はひと昔まえであれば使い回していることがありました。今はかなり減ったそうですが、まだ実行している管理会社はあるかもしれません。

使い回しをしている場合は、鍵やシリンダーが必ずしも新品であるとは限りません。戸数の少ないアパートでは、使い回された鍵が他の部屋でも使えるのではないかと心配されるかもしれませんが、実際には以下のような方法で対策がされていることが多いようです。

他の賃貸物件のものと入れ替える

まず、他のマンションの鍵と入れ替えてある場合です。つまり、管理物件が複数あり、全く違う地域にあるマンションの鍵などで入れ替えが行われているケースです。この方法だと、交換された鍵がどの物件のものかを特定することはほぼ不可能です。

ストックされている鍵がローテーションされる

次に、シリンダーが複数ストックされており、ローテーションで変えている場合です。大手の管理会社などで使われていた手法で、鍵交換の際にはストックしておいたシリンダーを使用することでコストカットします。こちらもどのシリンダーがどこで使われていたかわかりにくいため、セキュリティリスクを軽減していると言えます。

合鍵を作るときは許可がいる

賃貸物件において、入居者が合鍵を作成する際には、管理会社や大家から許可を得る必要があります。合鍵を作成して良いかどうか、賃貸借契約書に明記されている場合もありますので、よく確認しておきましょう。

入居後の鍵交換

入居後に鍵を交換する際には、注意が必要です。入居者が勝手に鍵を交換すると、トラブルの原因になる可能性があります。例えば、管理会社や大家が緊急時に部屋にアクセスできなくなるなどの問題が発生する可能性があります。

そのため、入居者が鍵を交換する際には、事前に管理会社や大家と相談し、許可を得ることが重要です。そして新しいシリンダーの合鍵は大家や管理会社にも渡しておきましょう。

ただし、入居後に必要になる鍵交換に関しては、交換が必要になった原因によって誰が費用負担するのかに違いが出てきます。

鍵を紛失した場合の鍵交換

鍵の紛失は借主の過失とみなされるため、鍵交換をする場合、費用は借主負担となります。先述したように緊急時のために合鍵を持っている大家や管理会社も多いので、子鍵を紛失したことは必ず報告し、鍵交換をしたいと伝えて指示に従いましょう。

不具合のための鍵交換

普通に使用していて鍵に不具合が生じた場合、経年劣化による故障ということで、貸主側はそれを修繕しなくてはなりません。これは貸主の修繕義務と呼ばれるもので、借主が通常の使用を続けており、破損や毀損が不具合の原因ではない場合、借主が安心して暮らし続けられるよう設備を修繕しなくてはならない、というものです。

このような経年劣化や、鍵の摩耗といったトラブルに関しては、貸主である大家が交換費用を負担します。

よくある質問

賃貸物件における鍵交換について、よくある質問についてご紹介します。

自分で鍵交換してもいいの？

入居者が自分で鍵交換を行うことは、一般的には貸主の許可が必要です。

DIYでの鍵交換は、鍵屋に頼むより作業料金がかからずに済みますが、物件の設備（ドア、家具など）を傷つけたり、破損したりする可能性もあるので、全面的に禁止している、という貸主もいます。

鍵交換そのものも、やっていいか打診する必要がありますし、退去時にはどうしたら良いのかも確認しておかなくてはなりません。もし自分で交換しても良いが、退去時には元に戻すよう指示されたら、取り外した部品は全て残しておくようにしましょう。

新築の鍵交換は必要？

引越し先で鍵交換が必須ということは、新築時にも必要なのかと考えられがちですが、工事中は業者が使用するコンストラクションキー（コンスキー）が使われますので心配はいりません。

コンスキーは一時的な鍵であり、正しい鍵が使用されると二度と使えなくなります。新築時にはこのコンスキーが使用されるため、通常は鍵の交換は必要ありません。

中古マンションも引っ越す前に交換した方がいいの？

中古マンションは、売り主に鍵交換の義務がないですし、前の入居者と同じ鍵というのが心配なので、鍵交換はした方が良いでしょう。ただし、マンションのエントランスの鍵が部屋の鍵と連動している場合、特殊なシリンダーが使われています。

今までと同じように、エントランスを開ける鍵で玄関も開けたいという場合は、シリンダーが特注のものになりますので、納品までに時間がかかります。

※賃貸の場合もオートロックエントランスと連動した鍵である場合、シリンダー交換が完了するまでに時間がかかることがあります。いずれにせよ賃貸の場合は、大家や管理会社からの指示に従って鍵交換するようにしましょう。

まとめ

賃貸物件での鍵交換について説明してみましたが、なぜ入居のタイミングで交換をするのか、なぜ借主負担とされているのかご理解いただけたでしょうか。

賃貸物件に引っ越す方のなかには、独り立ちをして一人暮らしを始めるという方も多く、入居してからも安心して暮らしていけるということは大変大事な要素になっています。

鍵交換をするかどうかは任されているからしていない、という方もぜひ、防犯のことを考えて交換を検討してみて下さい。丁寧な仕事で防犯性能の高い鍵に交換してくれる業者をクラベールで探してみてはいかがでしょうか。

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